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中指研究院讯：5月9日，上海迎来2025年四批次土拍，本批次土拍共4宗地块，分别为虹口区四川北路多用途组合用地，杨浦区东外滩宅地、松江新城东区宅地、青浦北部宅地，总建设用地总面积约10.1万m²，规划建筑总面积约23.7万m²，起始总价约84.07亿元，平均起始楼面价为35482元/m²。最终2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共揽金97.09亿元。
本场土拍共吸引了9家企业参拍，其中6家央企，2家国企，1家港资。从报名情况来看，杨浦区东外滩地块、松江新城东区地块热度较高；虹口区四川北路多用途组合用地中的商业、文化地块因涉及历史建筑的保护性开发，对开发商要求较高，底价成交；青浦北部地块事关重固镇推进产城融合，打造宜业、宜居、宜游的特色小镇，保利已在该区域成功打造虹桥和颂，因此将该地块收入囊中。
杨浦区东外滩地块
杨浦区N090602单元L4-02地块为住宅用地，出让面积为21150.46㎡，规划建面52876.15㎡，容积率2.5，整体高度控制在40m以下，东侧建筑高度需与杨树浦路3061弄优秀历史建筑相协调，定海路沿线建筑高度可突破至60m。该地块起始价33.58亿元，起始楼面价63500元/m²；中止价为47.006亿元，对应溢价率40%；配建保障房比例5%，计2608.31㎡以上；中小套型住宅建筑面积比例40%，计20866.46㎡；配建公共服务设施600㎡。
该地块吸引了招商蛇口、金茂、华润置地、中海、保利置业共5家竞买人参与竞价，经过72轮竞价，最终由上海盛真置业有限公司（保利置业）以总价42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/㎡，溢价率26.30%。
该地块商品住宅装修标准不低于4000元/㎡（集采价）。竞得人须出资建设地块东南侧L4-11街坊通道，用地面积约2834㎡，南侧通道宽度约12m，东侧通道宽度约7.8m，建设标准参照城市支路建设设计标准不低于4000元/㎡。
松江新城东区地块
松江区SJC10006单元C03A-04号地块为住宅用地，出让面积为42480.63㎡，规划建面97705.45㎡，容积率2.3，建筑限高方面以50m限高为主，沿茸兴路、茸盛路局部设置60m。该地块起始价20.52亿元，起始楼面价21000元/m²；中止价为26.673亿元，对应溢价率30%；配建保障房比例5%，计4885.27㎡以上；中小套型住宅建筑面积比例45%，计43207.4㎡；配建公共服务设施1169㎡，养老服务设施400㎡。
该地块吸引了保利发展、招商蛇口、天安、象屿、中铁建共5家竞买人参与，最终由中铁房地产集团华东有限公司（中铁建）以总价24.71亿元竞得，成交楼面价25288元/㎡，溢价率20.442%。 该地块商品住宅装修标准不低于2500元/㎡（集采价）。
虹口区四川北路多用途组合用地
虹口区C080101单元hk196-08、hk196-06地块，总出让面积为10289.2㎡，规划建面32135㎡，建筑限高100m，起始价21.57亿元；中止价为30.201亿元，对应溢价率40%；无配件保障房要求；中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建面的40%，计8874.4㎡以上。
该组合用地分为1幅住宅地块和1幅商业、文化地块，hk196-08住宅地块建设用地面积3707.57m²，规划建筑面积22987m²（含800㎡商业），容积率6.2，起始价约20.23亿元，起始楼面价为87997元/m²；hk196-06商业、文化地块建设用地面积6581.63m²，规划建筑面积9148m²，容积率1.39，起始价约1.34亿元，起始楼面价为14699元/m²。
该地块最终北外滩集团以底价21.57亿元竞得该地块，综合楼面价67131元/㎡（其中住宅部分楼面价87997元/㎡），溢价率0%。
该地块商品住宅装修标准不低于4000元/㎡（集采价）。
青浦北部地块
青浦区QPS5-0001单元36b-01地块为住宅用地，土地出让面积为27114.4㎡，规划总建面54228.8㎡，建筑限高50m；起始价8.41亿元，起始楼面价15500元/m²；中止价10.927亿元，对应溢价率30%；配建保障房比例5%，计2711.44㎡以上；中小套型住宅建筑面积比例50%，计27114.4㎡；配建公共服务设施100㎡，养老服务设施300㎡。
该地块最终由保利发展底价竞得，成交总价8.41亿元，成交楼面价15500元/㎡，溢价率0%。 该地块商品住宅装修标准不低于2000元/㎡（集采价）。另外，由受让人出资建设控规编号36b-02公共绿地，总土地面积12780㎡（以实测为准），建设标准不低于500元/㎡，建成后无偿移交给相关部门。
本场土拍再次印证中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征有助于提升土拍市场的热度，未来随着土拍市场的热度传递至楼市，叠加优质项目不断入市以及政策持续优化，上海楼市稳态将得到持续巩固。
图：四批次集中供地位置分布
▌202502701
地块名称：杨浦区N090602单元L4-02地块
土地出让面积：21150.46㎡
规划建筑面积：52876.15㎡
用地性质：住宅用地
起始价：335763万元
成交价：470060万元
成交楼面价：80199元/㎡
溢价率：26.3%
竞得人：上海盛真置业有限公司（保利置业）
东外滩（即杨浦滨江南段）作为上海城市主中心的一部分，基于滨江国际创新带的规划定位，未来重点发展的功能为商业商务、文化休闲及生态居住功能，大力推进产城融合、职住平衡，或可持续吸引创新人才流入。
该地块距复兴岛直线距离约400m，距黄浦江直线距离约600米，可近距离享受到一江一岛的景观；12号线轨交可辐射至该地块，爱国路站、复兴岛站直线距离均小于1km；由老厂房改造而来的上海国际时尚中心距该地块直线距离仅400m，以其独特的“工业风”和时尚感丰富了该地块周边的商业配套，同时该地块距区重点上海财经大学附属中学直线距离仅1.5km。
距该地块较近的项目有合生创展·缦云上海和中建壹品·外滩源著，合生创展·缦云上海近半年月均去化17套，销售均价122006元/㎡，而于2025年3月开盘的中建壹品·外滩源著二期推出114套房源，推出均价109000元/㎡，当天去化率达90%。东外滩板块近1年成交涉宅用地6块，其中中海于2024年10月竞得的杨浦区定海社区K2-04地块（定海街道134街坊）、杨浦区定海社区G2-5地块（定海街道137街坊）和11月竞得的杨浦区N090602单元K8-05地块距该地块最近，总用地面积约4.02万m²，容积率2.3-2.5，规划总建面约9.62万㎡，成交总金额约68.58亿元，成交楼面均价71294元/㎡，对应项目案名为中海云邸玖章，拟提供104m²三房和146/148m²四房产品，未来或成为重要竞品。
▌202502702
地块名称：松江区SJC10006单元C03A-04号地块
土地出让面积：42480.63㎡
规划建筑面积：97705.45㎡
用地性质：住宅用地
起始价：205182万元
成交价：247082万元
成交楼面价：25288元/㎡
溢价率：20.42%
竞得人：中铁房地产集团华东有限公司（中铁建）
松江新城是上海五大新城之一，作为沪杭廊道上的节点，其中心围绕松江中央公园，重点培育文化、科教等核心功能。该地块位于松江新城东区，距松江中央公园直线距离约4km。地块北临青青旅游世界，近距离享受公园景观配套；万达广场（上海松江店）坐落在地块西南侧直线距离约1km里处，为区域重要商业中心。地块周边直线距离3km范围内近1年未有宅地成交，周边直线距离1km范围内无新房在售，未来或可有效增加区域内高品质新房供应。
▌2025028h2
地块名称：虹口区C080101单元hk196-08、hk196-06地块
土地出让面积：10289.2㎡
规划建筑面积：32135㎡
用地性质：住宅用地，商业、文化用地
起始价：215724万元
成交价：215724万元
成交楼面价：89997元/㎡（住宅部分）
溢价率：0%
竞得人：北外滩集团
虹口区四川北路多用途组合用地所处的四川北路板块属于上海中央活动区的一部分，高度融合发展商业商务、文化休憩等功能，既凸显文化特质，又营造优质服务，未来或可持续吸引人口流入。
该组合用地中的hk196-08地块为纯住宅地块，hk196-06地块近期经历了用地性质调整，由原来的住宅+商业+文化用地调整为商业+文化用地，目的或是为了提升四川北路板块整体的商业品质，增强四川北路板块的中央活动区功能。周边轨交便利，10号线四川北路站直线距离仅300m；生活配套完善，利通广场、壹丰广场（四川北路店）、三甲医院上海市第一人民医院（北院）、四川北路公园等距离较近，市重点华东师大一附中直线距离约2km。
该组合用地周边在售竞品较少，但华润于2024年11月竞得板块内的虹口区C080301单元hk191A-03地块，为住宅用地，用地面积约1.43万m²，容积率3.87，规划建面约5.53万㎡，成交金额约51.36亿元，成交楼面价92934元/㎡，溢价率11.97%。华润地块距离该组合用地直线距离仅200m，未来或形成板块内的重要竞品。
▌202502703
地块名称：青浦区QPS5-0001单元36b-01地块
土地出让面积：27114.4㎡
规划建筑面积：54228.8㎡
用地性质：住宅用地
起始价：84055万元
成交价：84055万元
成交楼面价：15500元/㎡
溢价率：0%
竞得人：保利发展
地块距示范区线赵重公路站（在建）直线距离700m，赵重公路站（在建）往北为重固镇核心生活区，重固镇生活配套可辐射至地块。地块周边直线距离3km范围内近1年成交1宗宅地，直线距离约300m，地块名称为青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块，2024年8月由保利底价摘得，用地面积约1.40万m²，容积率2.0，规划建面约2.80万㎡，成交金额约4.29亿元，成交楼面价15300元/㎡，对应项目为保利虹桥和颂·IN255。
周边直线距离1km范围内主要在售楼盘为保利虹桥和颂（含保利虹桥和颂·IN255）、大名城映辰、大名城映辰二期、新长宁水韵名邸，其中保利虹桥和颂（含保利虹桥和颂·IN255）和大名城映辰二期在地块北侧，距离重固镇核心生活区更近，去化较快。保利虹桥和颂（含保利虹桥和颂·IN255）2025年3月去化43套，销售均价38369元/m²；大名城映辰二期2025年3月去化27套，销售均价34729元/m²；大名城映辰和新长宁水韵名邸在地块南侧，距离重固镇核心生活区更远，去化较慢。大名城映辰2025年3月去化2套，销售均价35138元/m²；新长宁水韵名邸2025年3月去化9套，销售均价32627元/m²。
